Vorige

Als ondernemer op zoek naar een (nieuwe) uitvalsbasis te huur? Tips & tricks

17 november 2021 Starters

Veel ondernemers bruisen van de plannen om een nieuwe zaak te starten of hun bestaande business uit te breiden. Het idee is er vaak al, enkel de locatie ontbreekt nog. Wij geven jou de belangrijkste vragen (en antwoorden natuurlijk!) mee om de zoektocht naar jouw ideale locatie tot een succes te maken.

- In samenwerking met Turner.

Leestijd: Later lezen?

Welke activiteit ga je uitvoeren?

 Het belangrijkste aandachtspunt is ongetwijfeld dat het toegelaten moet zijn om het onroerend goed te gebruiken voor jouw activiteit. 

 Zo moet je nagaan wat de functie van het gebouw is en of de activiteit die je wil uitoefenen te rijmen valt met deze functie. Is dit niet het geval, dan zal je moeten aftoetsen of er een mogelijkheid is om via een vergunningsaanvraag deze functie te wijzigen en of de verhuurder hier desgevallend voor openstaat. Weet dat er ook op provinciaal of stedelijk/gemeentelijk niveau nog specifieke regels kunnen worden opgelegd - bijvoorbeeld via een RUP (= ruimtelijk uitvoeringsplan) of BPA (= bijzonder plan van aanleg) -  waardoor er mogelijks nog bijkomende aandachtspunten zijn. Even informeren bij de bevoegde dienst, kan voor de nodige zekerheid zorgen.

 Maakt het pand dat je op het oog hebt deel uit van een mede-eigendom? Hou er dan rekening mee dat naast het stedenbouwkundige aspect, ook de regels die binnen deze VME werden afgesproken, door jou als huurder nageleefd moeten worden. De belangrijkste zaken zijn normaal terug te vinden in de statuten - nl.: de basisakte en het reglement van mede-eigendom - van het gebouw. Zo kunnen deze statuten bijvoorbeeld bepalen dat een appartement zowel als woning als kantoor in het kader van een vrij beroep mag worden gebruikt, maar niet voor het uitoefenen van een handelsactiviteit. Meer gedetailleerde leef- en werkafspraken kan je dan weer lezen in het reglement van interne orde. 

Als ondernemer op zoek naar een (nieuwe) uitvalsbasis te huur? Tips & tricks 1
Als ondernemer op zoek naar een (nieuwe) uitvalsbasis te huur? Tips & tricks 2

Zitten deze punten goed? Dan zal je - afhankelijk van het type activiteit - één van volgende overeenkomsten afsluiten met jouw verhuurder:

Terbeschikkingstellingsovereenkomst met diensten: 

Kan je naast het gebruik van het gebouw (vb.: een winkel of een kantoorruimte), ook een beroep doen op tal van diensten (vb.: kantoormateriaal, onthaal, nutsvoorzieningen,...) die door de eigenaar ter beschikking worden gesteld en maken deze deel uit van de vergoeding die je hem betaalt? Dan zal je gebruik maken van een terbeschikkingstellingsovereenkomst met bijhorende diensten. 

Twee belangrijke aandachtspunten hierbij zijn het feit dat er minimale diensten zijn opgelijst opdat sprake zou kunnen zijn van een terbeschikkingstelling met diensten en anderzijds het gegeven dat op de gebruiksvergoeding in het kader van deze overeenkomst steeds BTW verschuldigd is. Voor het overige biedt dit contract veel onderhandelingsmarge tussen partijen, denk maar aan de duur en de opzegmogelijkheden ervan. Eenmaal deze zaken zijn overeengekomen, moet je je als partijen ook aan deze afspraken houden.

Handelshuurovereenkomst: 

Oefen je een ambacht (vb.: kapper, slager, bakker, loodgieter) of een kleinhandelactiviteit (vb.: hotel, café, apotheek, restaurant, winkel) uit waarbij je rechtstreeks contact hebt met het publiek? Dan zal de handelshuurwetgeving spelen en een handelshuurovereenkomst afgesloten moeten worden. 

Deze handelshuurwetgeving legt een aantal zeer strikte regels op aan partijen waar ze niet van kunnen afwijken; de duur, opzegmogelijkheden en hernieuwingsmogelijkheden zijn dan ook streng gereglementeerd en bieden amper onderhandelingsmarge voor de partijen. Het feit dat de verhuurder - tenzij dit wél zou voorzien zijn in de huurovereenkomst - deze overeenkomst niet kan opzeggen, zorgt er evenwel wél voor dat je als huurder zeker bent dat je je activiteit gedurende een lange tijd zal kunnen uitoefenen en het opgebouwde cliënteel niet zal verliezen. De huurder heeft bij dit type huurovereenkomst de “macht” qua duur van de overeenkomst dus meer in handen, aangezien hij wél de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen of een huurhernieuwing aan te vragen éénmaal het einde van de huurovereenkomst nadert.

 Woninghuurovereenkomst

Sommige starters kiezen ervoor om hun nieuwe carrière in eerste instantie uit te bouwen vanuit hun woning of appartement. Is deze beroepsfunctie ondergeschikt aan de woonfunctie, dan zal voor een woninghuurovereenkomst gekozen moeten worden; in het omgekeerde geval zal een handelshuurovereenkomst of gemene huurovereenkomst aan de orde zijn, afhankelijk van de beroepsactiviteit.

 De regels inzake woninghuur bieden een zeer sterke bescherming aan huurders; er is dan ook weinig onderhandelingsruimte wat betreft de duurtijd en opzegmogelijkheden. Net zoals bij handelshuurovereenkomsten, zijn de opzegmogelijkheden voor de huurder veel ruimer dan voor de verhuurder.

Gemene huurovereenkomst: 

Alle overige huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsvastgoed die niet onder bovenstaande, specifieke, regelgeving vallen, worden conform de regels van het gemeen huurrecht opgesteld. Het voordeel van dit gemeen huurrecht is evenwel dat partijen hiervan contractueel kunnen afwijken. Bij het afsluiten van een dergelijke huurovereenkomst kunnen partijen dus zeer uitgebreid onderhandelen over duurtijd, opzegmogelijkheden,...

Deze huurovereenkomsten worden klassiek gebruikt in het kader van groothandel, kantooractiviteiten zonder bijkomende diensten, vrije beroepen en opslag. 

Wat is jouw plan op lange termijn?

Wil je even de kat uit de boom kijken of jouw business aanslaat of heb je omgekeerd meteen nood aan zekerheid van jouw locatie op lange termijn? Wil je de mogelijkheid hebben om bij een snelle expansie op korte termijn te kunnen verhuizen naar een ruimer gebouw? Stel jezelf deze vragen reeds voor het afsluiten van je overeenkomst.

 Afhankelijk van het antwoord daarop, zal je in samenspraak met jouw verhuurder immers kunnen sleutelen aan de duurtijd van jouw huurovereenkomst. We hernemen hiertoe nog even de overeenkomsten die hierboven reeds werden opgelijst:

Terbeschikkingstellingsovereenkomst met diensten

Zoals hierboven reeds uiteengezet, beschikken partijen hier over complete contractvrijheid. Je kan de duurtijd en opzegmogelijkheden onderling dus volledig afstemmen op jullie wensen.

Handelshuurovereenkomst

Hier zijn er 2 mogelijkheden:

  1.  Een handelshuurovereenkomst voor korte duur (pop-up)

    Dit type huurovereenkomst wordt vaak gebruikt door startende handelszaken die hun concept willen testen op de markt en kan maximaal 12 maanden lopen. Huurders kunnen deze huurovereenkomst tussentijds opzeggen met een opzegtermijn van één maand, terwijl verhuurders deze mogelijkheid niet hebben. 

    Willen partijen deze huurovereenkomst wegens succes vervolgens langer laten lopen dan 12 maanden? Dan gaat deze overeenkomst over in een klassieke handelshuurovereenkomst.
     
  2. Een klassieke handelshuurovereenkomst

    Een klassieke handelshuurovereenkomst loopt minimaal 9 jaar, een kortere duur (met uitzondering van de pop-up-handelshuurovereenkomst) is niet mogelijk. De huurder kan deze huurovereenkomst elke 3 jaar opzeggen en daarnaast om een huurhernieuwing vragen tussen de 18e en 15e maand voor het einde van de overeenkomst. De verhuurder heeft deze tussentijdse opzegmogelijkheid - tenzij de huurovereenkomst anders zou bepalen - niet en kan de huurhernieuwing enkel om duidelijk wettelijk bepaalde redenen en eventueel mits betaling van een vergoeding, weigeren.

Woninghuurovereenkomst

Ook hier speelt het plan op ruimere termijn een zeer belangrijke rol en zijn er 2 mogelijke scenario’s:

  1.  woninghuurovereenkomst van korte duur

    De woninghuurovereenkomst mag maximaal 3 jaar lopen en kan éénmaal - mits de termijn van 3 jaar niet overschreden wordt - worden verlengd. De huurder kan deze overeenkomst op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, met een bijhorende opzegvergoeding van 1,5 maand, 1 maand of 0,5 maand afhankelijk of de huurovereenkomst eindigt in het 1ste, 2de of 3de jaar. De verhuurder heeft geen enkele opzegmogelijkheid en kan de huurovereenkomst enkel opzeggen tegen einddatum. 

    Wordt er noch door de verhuurder, noch door de huurder een opzeg gegeven, dan gaat deze huurovereenkomst op einddatum automatisch over in een klassieke woninghuurovereenkomst.
     
  2. klassieke woninghuurovereenkomst

    Hier speelt een vaste duur van 9 jaar waar je als partijen niet van kan afwijken. 

    Tussentijds heeft de huurder wel veel opzegmogelijkheden: hij kan de huurovereenkomst immers op elk moment opzeggen, zolang hij maar een opzegtermijn van 3 maanden naleeft. Enkel bij een opzeg waarbij de huurovereenkomst eindigt tijdens de eerste 3 jaar, is een bijkomende opzegvergoeding aan de verhuurder verschuldigd van 3, 2 of 1 maand huur, afhankelijk of de overeenkomst eindigt in het 1e, 2e of 3e jaar. 

    De verhuurder is veel sterker gelimiteerd wat betreft zijn opzegmogelijkheden; hij kan immers enkel opzeggen voor eigen gebruik, wegens zware verbouwingswerken of mits het betalen van een vergoeding aan de huurder én mits het naleven van een opzegtermijn van 6 maand. Bovendien kan deze opzeg niet op elk moment gegeven worden.

Gemene huurovereenkomst

In dit geval heb je als verhuurder en huurder carte blanche en kan je qua duurtijd en opzegtermijnen alle richtingen uit. Let wel: het is wel de bedoeling dat je je vervolgens aan de gemaakte afspraken houdt.

Welk budget heb je ter beschikking en wat is jouw financiële draagkracht?

Bij de kosten die komen kijken bij het huren van een bedrijfsruimte, denkt men meestal meteen aan de huurprijs en de vaste kosten. Weinigen weten evenwel dat wat betreft deze huurprijs ook verschillende systemen voorhanden zijn. Denk maar aan het systeem van omzethuur dat de laatste jaren aan succes toeneemt of een systeem van tijdelijke kortingen op de huurprijs. Of misschien wil jij als huurder de mogelijkheid krijgen om de ruimte na enige tijd aan te kopen en jouw huurgelden als spaarpotje te blokkeren (een zogenaamde huurkoop)? Het zijn maar enkele van de mogelijkheden om ook met de huurprijs flexibel en vanuit een langetermijnvisie te kunnen omgaan.

Gaat het over een ander type huurovereenkomst dan een woninghuurovereenkomst, dan dient de huurder meestal ook rekening te houden met het feit dat hij de kosten voor de registratie van de overeenkomst - 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en - lasten die aan de huurder zijn opgelegd, met een minimum van € 50 -, alsook de onroerende voorheffing zal moeten ophoesten. Partijen kunnen hieromtrent contractueel vrij bepalen wat ze willen, maar de ervaring leert dat deze kosten normaal gezien ten laste van de huurder worden gelegd.

Ondanks het feit dat partijen nooit verplicht zijn om een huurwaarborg te voorzien, wordt bijna steeds in de huurovereenkomst bepaald dat de huurder een huurwaarborg moet stellen. Behalve wanneer het gaat om een woninghuurovereenkomst - waar er slechts een paar types huurwaarborgen bestaan die niet meer dan 3 maand huur mogen omvatten, hebben partijen bovendien volledige vrijheid over hoe ze deze waarborg willen invullen; dit kan zowel via een verzekeringsbon, bankgarantie, geblokkeerde rekening,...

Vergeet tenslotte niet dat je ook de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving moet dragen, alsook een brandverzekering zal moeten afsluiten.

Nog enkele weetjes

Je kan een pand ook voor verschillende doeleinden gebruiken

Wil je je huurwoning gebruiken om jouw kantoor in te vestigen en wil je dit deeltje van de huur in beroepskosten steken, of wil je het appartement boven je handelspand dat eigendom is van dezelfde verhuurder bewonen? 

Maak in dat geval duidelijke afspraken met jouw verhuurder en splits dit gebruik duidelijk op in je huurovereenkomst zodat duidelijk is welk deel van de huurprijs je mag inbrengen als beroepskost en welk deel niet. Indien de verhuurder een particulier is, zal dit immers voor hem een impact hebben op de hoogte van de belasting die hij moet vereffenen.

Vergeet geen vergunning aan te vragen voor je activiteit zelf

Zal je gevaarlijke stoffen opslaan? Of ben je van plan om een café uit te baten? Vergeet dan zeker niet om na te gaan welke bijkomende vergunningen je voor deze uitbating specifiek nodig hebt. Kan je deze uiteindelijk niet bekomen, betekent dit immers niet dat je de huurovereenkomst zomaar kan stopzetten; het is jouw taak als huurder om dergelijke vergunningen te voorzien.

Leg contact met je verzekeringsmakelaar om een verzekering voor de uitbating van je activiteit op te starten

Naast een verzekering voor je huurpand, is het aangewezen ook een verzekering aan te gaan voor diverse risico’s die komen kijken bij het uitbaten van jouw activiteit.

 Maak indien nodig afspraken met de eigenaar over de toestand van de bodem

Werd het bedrijfspand in het verleden gebruikt voor een vervuilende activiteit en wil je niet het risico lopen dat deze vervuiling naar de toekomst toe op jou afgeschoven wordt? Zal jij een mogelijks vervuilende activiteit uitvoeren en wil jouw verhuurder hieromtrent garanties inzake de bodem? Voorzie dan een oriënterend bodemonderzoek bij aanvang en bij einde van de huurovereenkomst en bepaal duidelijk de afhandeling mocht er sprake zijn van verontreiniging.

De huurovereenkomst kan in onderling overleg steeds ontbonden worden

Los van de duurtijd en opzegtermijnen die contractueel of wettelijk bepaald zijn, kunnen partijen in onderling overleg steeds beslissen om een huurovereenkomst vervroegd stop te zetten. Zij voorzien dan een eenvoudige minnelijke ontbinding met de afspraken die zij daaromtrent maken. Enkel in geval van een handelshuurovereenkomst, dient deze ontbinding bijkomend via de Vrederechter of notaris te verlopen.

Leeft één van de partijen de afspraken in het kader van de afgesloten huurovereenkomst niet na (vb.: de huur wordt niet betaald)? Dan kan de benadeelde partij zich tot de bevoegde rechtbank wenden om deze huurovereenkomst gerechtelijk te laten ontbinden. Een uitdrukkelijk ontbindend beding in een huurovereenkomst, waarbij een huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden indien de huur niet wordt betaald, is ongeldig.

Bij het beantwoorden van deze vragen en het verzilveren van een overeenkomst voor het pand dat aansluit bij jouw noden, kan je bij het vastgoedhuis van Dewaele Vastgoedgroep terecht. Hun experten staan alvast klaar om je verder te helpen.

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner is de tak bedrijfsvastgoed binnen Dewaele Vastgoedgroep. B2B bieden zij handelspanden, horecaruimtes, magazijnen, kantoren, Beleggingsvastgoed en overnames, zowel te koop als te huur aan.

Meer info

Deel dit artikel

Gerelateerde artikels

Waar moet je op letten bij het kopen van bedrijfsvastgoed?
Starters

Waar moet je op letten bij het kopen van bedrijfsvastgoed?

19 oktober 2021

Een fijn en spannend vooruitzicht, je eerste bedrijfspand kopen. Toch zijn er een aantal heel belangrijke zaken om op te letten alvorens je tot een aankoop overgaat. Wij zetten deze punten even op een rijtje, zodat je niet voor onwelkome verrassingen komt te staan.

Lees meer
5 tips voor het vinden van de ultieme ruimte voor jouw onderneming
Starters

5 tips voor het vinden van de ultieme ruimte voor jouw onderneming

20 september 2021

Je hebt de sprong gewaagd en bent als zelfstandige aan de slag gegaan! Na een tijdje merk je echter dat je een locatie nodig hebt om je activiteiten naar behoren te kunnen uitoefenen. Dit kan een charmant handelspand zijn, moderne horeca, een kantoor voor jezelf en je medewerkers, een loods om voorraad in te stockeren of zelfs een volledig bedrijfs...

Lees meer
Een eigen zaak starten zonder kapitaal: zo vind je geld
Starters

Een eigen zaak starten zonder kapitaal: zo vind je geld

09 september 2021 Pieter Bleyen

Geen kapitaal? Geen stress! Je hoeft geen groot startkapitaal te hebben om je ondernemersdromen waar te maken. Er bestaan verschillende bronnen voor financiële steun.

Lees meer