Vorige

Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen

14 december 2021 Starters

Als succesvol ondernemer ben je altijd bezig met de volgende stap, ook als het gaat om welk bedrijfsvastgoed het best past bij je zaak. Misschien besliste je aanvankelijk dat huren de beste optie was, maar wil je na verloop van tijd overgaan tot de aankoop van een pand. Of misschien heb je na een aantal succesvolle jaren de financiële ruimte opgebouwd om te denken aan een eerste onroerende investering. In deze gevallen rijst een belangrijke vraag: doe je deze aankoop privé of koop je beter aan via de vennootschap?

-In samenwerking met Turner

Leestijd: Later lezen?
Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen 1
Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen 2

Aankopen onder de vennootschap als beste optie

Rekening houdend met de taxatie van de bezoldigingen, wordt er vaak geopteerd om niet meer loon uit te keren dan het minimale bedrag dat wordt voorgeschreven in het kader van het verlaagde vennootschapsbelastingtarief (20% voor de eerste schijf van 100.000 EUR). De terugbetalingscapaciteit van de bedrijfsleider is dan ook een stuk beperkter dan die van de vennootschap.

Daarnaast kent investeren via de vennootschap nog vele andere voordelen. We lijsten ze hier even op:

  • De kosten bij het aankopen van een pand zijn in principe aftrekbaar voor de vennootschap. Cruciaal hierbij is dat er kan worden aangetoond dat de vennootschap effectief inkomsten haalt uit het aangekochte goed.

  • Ook de btw kan in aftrek gebracht worden in de mate waarin het onroerend goed gebruikt wordt voor de economische activiteit van de vennootschap. Maar ook als je het onroerend goed niet zelf gebruikt, kan je de btw onder bepaalde voorwaarden recupereren. Huurder en verhuurder kunnen gezamenlijk beslissen om te verhuren onder btw.

  • Indien je als natuurlijke persoon een bedrijfspand beroepsmatig verhuurt, wordt de werkelijke huur progressief belast als onroerend inkomen. Werd het bedrijfspand aangekocht binnen de vennootschap, zal de taxatie van deze huurinkomsten normaliter lager liggen (Bv: 25%).

  • Aandelen zijn roerend, waardoor ze geschonken kunnen worden aan een vlak tarief (3% bij schenking in rechte lijn en 0% bij familiale onderneming). De schenking van onroerende goederen is onderworpen aan (hogere) progressieve tarieven, waardoor de totale schenkingskost hoger ligt.

Toch beter privé?

Bovenstaand lijstje mag dan wel aantrekkelijk lezen, het aankopen onder de vennootschap kent ook een aantal mindere kantjes. Volgende nadelen maken dat het voor jou misschien de beste optie is om een pand privé aan te kopen:

  • De eventuele latere meerwaarde die wordt gerealiseerd bij de verkoop van het pand  wordt belast in de vennootschap. Als privé-persoon is deze meerwaarde vrijgesteld indien de verkoop niet binnen de 5 jaar na aankoop plaatsvindt. 

  • Indien je als bedrijfsleider het pand gebruikt voor eigen bewoning, dan wordt dit fiscaal aanzien als een voordeel van alle aard.Bijgevolg betaal je hier dus privé belastingen en socialezekerheidsbijdragen op.

  • Door een verklaring van onbeslagbaarheid af te leggen, geniet je gezinswoning van een bescherming tegen schuldeisers. Indien de gezinswoning in de vennootschap zit, geldt deze bescherming niet meer.

  • Onroerende goederen die worden aangekocht met de werkvennootschap verzwaren de balans en drijven de prijs van de aandelen op. Dit maakt een latere verkoop van de woning of successieplanning complexer.

  • Ook de taxatie van de huurinkomsten van een residentiële woning mogen we niet vergeten: in de vennootschap is er vennootschapsbelasting verschuldigd op de reële huurinkomsten, terwijl je als privé-persoon belast wordt op basis van het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%. Aangezien dit in de regel lager is dan de reële huurinkomsten, betaalt u dus minder belastingen. 

En nu concreet

Bovenstaande oplijsting toont dus dat er ook gevallen zijn waarin het eerder zinvol is om het pand privé aan te kopen: wanneer het pand je enige en eigen woning is bijvoorbeeld, of wanneer het verhuurd zal worden aan een natuurlijk persoon die het niet beroepsmatig gebruikt. Tot slot moet je natuurlijk privé over voldoende middelen beschikken, en mag het aspect inzake aansprakelijkheidsrisico geen of weinig rol spelen.

Na het helder oplijsten van alle voor- en nadelen kunnen we het volgende concluderen: bij het nemen van de beslissing om een onroerend goed privé of via de vennootschap aan te kopen, is het niet alleen belangrijk om af te gaan op je huidige situatie, maar ook om verschillende scenario’s uit te werken - zowel op korte, middellange én lange termijn.

Zit je toch nog met enkele vragen in verband met hoe je best je pand aankoopt, of naar de toekomst toe hoe het zit met je successierechten? Contacteer dan zeker de Patrimonie - de dienst vastgoedstrategie van Dewaele Vastgoedgroep.

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner is de tak bedrijfsvastgoed binnen Dewaele Vastgoedgroep. B2B bieden zij handelspanden, horecaruimtes, magazijnen, kantoren, Beleggingsvastgoed en overnames, zowel te koop als te huur aan.

Meer info

Deel dit artikel

Gerelateerde artikels

Ik wil starten, een podcast over ondernemen by Acerta
Starters

Ik wil starten, een podcast over ondernemen by Acerta

18 januari 2022

Ik wil starten is een podcast van Acerta waarin we op zoek gaan naar de verhalen achter succesvolle starters en ondernemers. De voorbije maanden hebben we verschillende gesprekken gevoerd met succesvolle starters en zelfstandigen, en hebben we deze gebundeld in een mini-luisterreeks.

Lees meer
Als ondernemer op zoek naar een (nieuwe) uitvalsbasis te huur? Tips & tricks
Starters

Als ondernemer op zoek naar een (nieuwe) uitvalsbasis te huur? Tips & tricks

17 november 2021

Veel ondernemers bruisen van de plannen om een nieuwe zaak te starten of hun bestaande business uit te breiden. Het idee is er vaak al, enkel de locatie ontbreekt nog. Wij geven jou de belangrijkste vragen (en antwoorden natuurlijk!) mee om de zoektocht naar jouw ideale locatie tot een succes te maken.

Lees meer
Waar moet je op letten bij het kopen van bedrijfsvastgoed?
Starters

Waar moet je op letten bij het kopen van bedrijfsvastgoed?

19 oktober 2021

Een fijn en spannend vooruitzicht, je eerste bedrijfspand kopen. Toch zijn er een aantal heel belangrijke zaken om op te letten alvorens je tot een aankoop overgaat. Wij zetten deze punten even op een rijtje, zodat je niet voor onwelkome verrassingen komt te staan.

Lees meer