Vorige

Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen

14 december 2021 Starters

Als succesvol ondernemer ben je altijd bezig met de volgende stap, ook als het gaat om welk bedrijfsvastgoed het best past bij je zaak. Misschien besliste je aanvankelijk dat huren de beste optie was, maar wil je na verloop van tijd overgaan tot de aankoop van een pand. Of misschien heb je na een aantal succesvolle jaren de financiële ruimte opgebouwd om te denken aan een eerste onroerende investering. In deze gevallen rijst een belangrijke vraag: doe je deze aankoop privé of koop je beter aan via de vennootschap?

-In samenwerking met Turner

Leestijd: Later lezen?
Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen 1
Vastgoed aankopen onder de vennootschap: voor- en nadelen 2

Aankopen onder de vennootschap als beste optie

Rekening houdend met de taxatie van de bezoldigingen, wordt er vaak geopteerd om niet meer loon uit te keren dan het minimale bedrag dat wordt voorgeschreven in het kader van het verlaagde vennootschapsbelastingtarief (20% voor de eerste schijf van 100.000 EUR). De terugbetalingscapaciteit van de bedrijfsleider is dan ook een stuk beperkter dan die van de vennootschap.

Daarnaast kent investeren via de vennootschap nog vele andere voordelen. We lijsten ze hier even op:

  • De kosten bij het aankopen van een pand zijn in principe aftrekbaar voor de vennootschap. Cruciaal hierbij is dat er kan worden aangetoond dat de vennootschap effectief inkomsten haalt uit het aangekochte goed.

  • Ook de btw kan in aftrek gebracht worden in de mate waarin het onroerend goed gebruikt wordt voor de economische activiteit van de vennootschap. Maar ook als je het onroerend goed niet zelf gebruikt, kan je de btw onder bepaalde voorwaarden recupereren. Huurder en verhuurder kunnen gezamenlijk beslissen om te verhuren onder btw.

  • Indien je als natuurlijke persoon een bedrijfspand beroepsmatig verhuurt, wordt de werkelijke huur progressief belast als onroerend inkomen. Werd het bedrijfspand aangekocht binnen de vennootschap, zal de taxatie van deze huurinkomsten normaliter lager liggen (Bv: 25%).

  • Aandelen zijn roerend, waardoor ze geschonken kunnen worden aan een vlak tarief (3% bij schenking in rechte lijn en 0% bij familiale onderneming). De schenking van onroerende goederen is onderworpen aan (hogere) progressieve tarieven, waardoor de totale schenkingskost hoger ligt.

Toch beter privé?

Bovenstaand lijstje mag dan wel aantrekkelijk lezen, het aankopen onder de vennootschap kent ook een aantal mindere kantjes. Volgende nadelen maken dat het voor jou misschien de beste optie is om een pand privé aan te kopen:

  • De eventuele latere meerwaarde die wordt gerealiseerd bij de verkoop van het pand  wordt belast in de vennootschap. Als privé-persoon is deze meerwaarde vrijgesteld indien de verkoop niet binnen de 5 jaar na aankoop plaatsvindt. 

  • Indien je als bedrijfsleider het pand gebruikt voor eigen bewoning, dan wordt dit fiscaal aanzien als een voordeel van alle aard.Bijgevolg betaal je hier dus privé belastingen en socialezekerheidsbijdragen op.

  • Door een verklaring van onbeslagbaarheid af te leggen, geniet je gezinswoning van een bescherming tegen schuldeisers. Indien de gezinswoning in de vennootschap zit, geldt deze bescherming niet meer.

  • Onroerende goederen die worden aangekocht met de werkvennootschap verzwaren de balans en drijven de prijs van de aandelen op. Dit maakt een latere verkoop van de woning of successieplanning complexer.

  • Ook de taxatie van de huurinkomsten van een residentiële woning mogen we niet vergeten: in de vennootschap is er vennootschapsbelasting verschuldigd op de reële huurinkomsten, terwijl je als privé-persoon belast wordt op basis van het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%. Aangezien dit in de regel lager is dan de reële huurinkomsten, betaalt u dus minder belastingen. 

En nu concreet

Bovenstaande oplijsting toont dus dat er ook gevallen zijn waarin het eerder zinvol is om het pand privé aan te kopen: wanneer het pand je enige en eigen woning is bijvoorbeeld, of wanneer het verhuurd zal worden aan een natuurlijk persoon die het niet beroepsmatig gebruikt. Tot slot moet je natuurlijk privé over voldoende middelen beschikken, en mag het aspect inzake aansprakelijkheidsrisico geen of weinig rol spelen.

Na het helder oplijsten van alle voor- en nadelen kunnen we het volgende concluderen: bij het nemen van de beslissing om een onroerend goed privé of via de vennootschap aan te kopen, is het niet alleen belangrijk om af te gaan op je huidige situatie, maar ook om verschillende scenario’s uit te werken - zowel op korte, middellange én lange termijn.

Zit je toch nog met enkele vragen in verband met hoe je best je pand aankoopt, of naar de toekomst toe hoe het zit met je successierechten? Contacteer dan zeker de Patrimonie - de dienst vastgoedstrategie van Dewaele Vastgoedgroep.

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner is de tak bedrijfsvastgoed binnen Dewaele Vastgoedgroep. B2B bieden zij handelspanden, horecaruimtes, magazijnen, kantoren, Beleggingsvastgoed en overnames, zowel te koop als te huur aan.

Meer info

Deel dit artikel

Gerelateerde artikels

Starterskorting: korting op de sociale bijdrage voor starters
Starters

Starterskorting: korting op de sociale bijdrage voor starters

22 april 2022 Mieke Bruyninckx

Sinds 1 april 2018 kan elke startende zelfstandige in hoofdberoep, voor de eerste 4 kwartalen, een beroep doen op de starterskorting voor de sociale bijdragen. Lees hier wat dat voor jou kan betekenen.

Lees meer
10 tips voor startende zelfstandigen
Starters

10 tips voor startende zelfstandigen

30 maart 2022

Droom jij ervan om ondernemer te worden en je eigen zaak te starten? Met deze 10 tips helpen de experten van Acerta je op weg.

Lees meer
Op starten als zelfstandige staat geen leeftijd
Starters

Op starten als zelfstandige staat geen leeftijd

16 maart 2022 Katrien Jonckheer

Heb je altijd al de droom gehad om je eigen zaak op te starten, maar vrees je dat je er ondertussen ‘te oud’ voor bent geworden? Of misschien heb je het gevoel dat je nog wat te groen achter de oren bent? Niets is minder waar. Successen kan je boeken op elke leeftijd.

Lees meer