Vorige

Wonen op kosten van je vennootschap

12 april 2021 Starters

Als starter een eerste woning aankopen brengt al snel enkele vragen met zich mee. Ga je bouwen of kopen? Indien kopen, doe je dit privé of met je vennootschap? De twee opties hebben beiden hun voor- en nadelen, maar waar kies je nu best voor?

- in samenwerking met Turner.

Leestijd: Later lezen?


De voordelen van kopen via je vennootschap zijn snel duidelijk: de afschrijvingen en de kosten (denk maar aan aankoopkosten, interesten, onroerende voorheffing, verzekeringen…Bekijk welke notariskosten hier nog bij komen kijken) die van het eindresultaat gereduceerd worden, vrijwaren de inkomsten van belastingen. De uitgespaarde belasting zorgt natuurlijk voor iets meer financiële ademruimte om een groter bankkrediet te kunnen terugbetalen met resultaat een woning te kunnen aanschaffen in een hogere prijsklasse. Maar let op: de fiscus recupereert een deel van het belastingvoordeel.

Gratis wonen

Het gratis beschikken over een woning is een wettelijk geregeld voordeel van alle aard (VAA). De formule hangt af van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Het VAA is het geïndexeerde KI * 100/60 * 2.

Is er bij deze terbeschikkingstelling ook sprake van meubelen? Dan wordt het voordeel verhoogd met een factor 5/3. Het is dus sterk aangeraden deze verhoging te vermijden door zelf meubilair te kopen of over te nemen van de vennootschap. Voor een ongebouwd onroerend goed is dit het geïndexeerd KI * 100/90.

De wetgeving is in dit opzicht sterk veranderd, vroeger was het VAA voor een woonst met een KI hoger dan €745 bijna dubbel zo zwaar belast. Men kan proberen om het teveel betaalde voordeel aan te vechten. Dit kan 6 maanden na datum verzending aanslag.

Welke oplossingen zijn er?

Een hoger beroepsgebruik van de woning vermindert het KI dat in aanmerking wordt genomen. Voor buitenverblijven is het mogelijk een deel van het jaar te verhuren aan derden. Daarmee wordt het belastbaar voordeel voor deze maanden pro rata verminderd.

Een aankoop in onverdeeldheid (vb: 2/3 vennootschap en 1/3 privé) maakt dat het voordeel naar verhouding aangepast wordt. Wanneer de vennootschap zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) verwerft die ook van toepassing zijn op het privé gedeelte van de woonst blijft het belastbaar voordeel geheel spelen. Betaal je zelf marktconforme huur aan de vennootschap voor de ruimte, dan is dit ook voldoende om het belastbaar voordeel te vermijden. De betaalde huurgelden verminderen enkel het belastbaar voordeel. Let wel, in deze situatie wordt de belastingdruk verlegd van de privé naar de vennootschap en worden sociale bijdragen vermeden.

Bestaande woning in de vennootschap

Voor reeds afgeschreven woningen, waarvan het krediet is afbetaald en waar geen grote investeringen meer nodig zijn, is de essentie van het voordeel van de vennootschap weggevallen, maar blijft het voordeel van alle aard onverminderd elk jaar hoger oplopen. Fiscaal valt de situatie nu duidelijk negatief uit voor de belastingplichtige. 

Hier kom je al snel voor een dilemma te staan. De woning uit de vennootschap halen elimineert het belastbaar voordeel, maar eerst zal er registratierechten en — vooral — meerwaardebelasting betaald moeten worden.
Deze beslissing hangt af van jouw situatie. Als er belastingen moeten worden betaald op een meerwaarde van bijvoorbeeld 600.000 euro om een belastbaar voordeel van 20.000 euro per jaar te vermijden, duurt het tot 30 jaar eer de fiscale inspanning is terugverdiend. Dit gebeurt in de praktijk zelden. In gevallen waarin met zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) gewerkt werd, is de belastbare meerwaarde beperkt tot het zakelijk recht. Meestal is het hier wel nuttig om de zakelijke rechten vervroegd stop te zetten in geval van een hoog voordeel.

Huidige aanpak

Aanvankelijk wordt er gezocht naar uitvoerbare oplossingen om de gezinswoning privé te kopen, door cash te onttrekken aan de vennootschap, die daar mogelijks een krediet voor neemt, het zij via superdividend, voorafbetaalde huur op het beroepsgedeelte, kapitaalvermindering, uitbetaling van de rekening-courant, het opvragen van een deel van de huidige of toekomstige aanvullende pensioenreserve… 

De mogelijkheid om zakelijke rechten op de gezinswoning in de vennootschap onder te brengen, kan ook verlichting brengen omdat de meerwaardebelasting hierbij vermeden of gereduceerd wordt. Wanneer het zakelijk recht beperkt is tot het beroepsmatig gebruikte deel is het mogelijk het belastbaar VAA te vermijden. In de laatste situatie kan een fiscaal woningkrediet gebruikt worden voor het private deel.

Besluit

De gezinswoning in de vennootschap onderbrengen heeft op korte termijn meer voordelen. De nadelen zullen op lange termijn de kop opsteken, of zullen zelfs voor de kinderen zijn. 

Om je droomwoning te bekomen zal er initieel een maatwerkoplossing voorzien moeten worden om te vermijden dat de droom een vergiftigd geschenk wordt.

De Patrimonie, een dienst die vanuit Dewaele Vastgoedgroep voorzien wordt, kan hier verlichting brengen door u te ondersteunen in uw vastgoedstrategie en door successierechten in kaart te brengen zodat uw kroost ook later de vruchten kan plukken van uw investeringen.

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner is de tak bedrijfsvastgoed binnen Dewaele Vastgoedgroep. B2B bieden zij handelspanden, horecaruimtes, magazijnen, kantoren, Beleggingsvastgoed en overnames, zowel te koop als te huur aan.

Meer info

Deel dit artikel

Gerelateerde artikels

Een eigen zaak starten zonder kapitaal: zo vind je geld
Starters

Een eigen zaak starten zonder kapitaal: zo vind je geld

09 september 2021 Pieter Bleyen

Geen kapitaal? Geen stress! Je hoeft geen groot startkapitaal te hebben om je ondernemersdromen waar te maken. Er bestaan verschillende bronnen voor financiële steun.

Lees meer
Tips & tricks voor beginnende horecaondernemers
Starters

Tips & tricks voor beginnende horecaondernemers

27 augustus 2021

Een succesvolle horecazaak bereik je enkel wanneer je je goed voorbereid hebt. Stem zeker je locatie, doelgroep, het concept en de markt goed met elkaar af.

Lees meer
Een nieuwe locatie voor mijn bedrijf, maar moet ik gaan  kopen of huren?
Starters

Een nieuwe locatie voor mijn bedrijf, maar moet ik gaan kopen of huren?

29 juli 2021

Als ondernemer heb je al vaker voor grote keuzes gestaan, maar wanneer het aankomt op het gebouw waar je je onderneming zal vestigen, bedenk je best ook al eens of je het gebouw wenst te gaan kopen of huren. Beide opties hebben natuurlijk eigen voor- en nadelen. We bekijken samen welke optie het beste past bij jouw onderneming en jouw situatie.

Lees meer