Vorige

Wonen op kosten van je vennootschap

12 april 2021 Starters

Als starter een eerste woning aankopen brengt al snel enkele vragen met zich mee. Ga je bouwen of kopen? Indien kopen, doe je dit privé of met je vennootschap? De twee opties hebben beiden hun voor- en nadelen, maar waar kies je nu best voor?

- in samenwerking met Turner.

Leestijd: Later lezen?


De voordelen van kopen via je vennootschap zijn snel duidelijk: de afschrijvingen en de kosten (denk maar aan aankoopkosten, interesten, onroerende voorheffing, verzekeringen…Bekijk welke notariskosten hier nog bij komen kijken) die van het eindresultaat gereduceerd worden, vrijwaren de inkomsten van belastingen. De uitgespaarde belasting zorgt natuurlijk voor iets meer financiële ademruimte om een groter bankkrediet te kunnen terugbetalen met resultaat een woning te kunnen aanschaffen in een hogere prijsklasse. Maar let op: de fiscus recupereert een deel van het belastingvoordeel.

Gratis wonen

Het gratis beschikken over een woning is een wettelijk geregeld voordeel van alle aard (VAA). De formule hangt af van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Het VAA is het geïndexeerde KI * 100/60 * 2.

Is er bij deze terbeschikkingstelling ook sprake van meubelen? Dan wordt het voordeel verhoogd met een factor 5/3. Het is dus sterk aangeraden deze verhoging te vermijden door zelf meubilair te kopen of over te nemen van de vennootschap. Voor een ongebouwd onroerend goed is dit het geïndexeerd KI * 100/90.

De wetgeving is in dit opzicht sterk veranderd, vroeger was het VAA voor een woonst met een KI hoger dan €745 bijna dubbel zo zwaar belast. Men kan proberen om het teveel betaalde voordeel aan te vechten. Dit kan 6 maanden na datum verzending aanslag.

Welke oplossingen zijn er?

Een hoger beroepsgebruik van de woning vermindert het KI dat in aanmerking wordt genomen. Voor buitenverblijven is het mogelijk een deel van het jaar te verhuren aan derden. Daarmee wordt het belastbaar voordeel voor deze maanden pro rata verminderd.

Een aankoop in onverdeeldheid (vb: 2/3 vennootschap en 1/3 privé) maakt dat het voordeel naar verhouding aangepast wordt. Wanneer de vennootschap zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) verwerft die ook van toepassing zijn op het privé gedeelte van de woonst blijft het belastbaar voordeel geheel spelen. Betaal je zelf marktconforme huur aan de vennootschap voor de ruimte, dan is dit ook voldoende om het belastbaar voordeel te vermijden. De betaalde huurgelden verminderen enkel het belastbaar voordeel. Let wel, in deze situatie wordt de belastingdruk verlegd van de privé naar de vennootschap en worden sociale bijdragen vermeden.

Bestaande woning in de vennootschap

Voor reeds afgeschreven woningen, waarvan het krediet is afbetaald en waar geen grote investeringen meer nodig zijn, is de essentie van het voordeel van de vennootschap weggevallen, maar blijft het voordeel van alle aard onverminderd elk jaar hoger oplopen. Fiscaal valt de situatie nu duidelijk negatief uit voor de belastingplichtige. 

Hier kom je al snel voor een dilemma te staan. De woning uit de vennootschap halen elimineert het belastbaar voordeel, maar eerst zal er registratierechten en — vooral — meerwaardebelasting betaald moeten worden.
Deze beslissing hangt af van jouw situatie. Als er belastingen moeten worden betaald op een meerwaarde van bijvoorbeeld 600.000 euro om een belastbaar voordeel van 20.000 euro per jaar te vermijden, duurt het tot 30 jaar eer de fiscale inspanning is terugverdiend. Dit gebeurt in de praktijk zelden. In gevallen waarin met zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) gewerkt werd, is de belastbare meerwaarde beperkt tot het zakelijk recht. Meestal is het hier wel nuttig om de zakelijke rechten vervroegd stop te zetten in geval van een hoog voordeel.

Huidige aanpak

Aanvankelijk wordt er gezocht naar uitvoerbare oplossingen om de gezinswoning privé te kopen, door cash te onttrekken aan de vennootschap, die daar mogelijks een krediet voor neemt, het zij via superdividend, voorafbetaalde huur op het beroepsgedeelte, kapitaalvermindering, uitbetaling van de rekening-courant, het opvragen van een deel van de huidige of toekomstige aanvullende pensioenreserve… 

De mogelijkheid om zakelijke rechten op de gezinswoning in de vennootschap onder te brengen, kan ook verlichting brengen omdat de meerwaardebelasting hierbij vermeden of gereduceerd wordt. Wanneer het zakelijk recht beperkt is tot het beroepsmatig gebruikte deel is het mogelijk het belastbaar VAA te vermijden. In de laatste situatie kan een fiscaal woningkrediet gebruikt worden voor het private deel.

Besluit

De gezinswoning in de vennootschap onderbrengen heeft op korte termijn meer voordelen. De nadelen zullen op lange termijn de kop opsteken, of zullen zelfs voor de kinderen zijn. 

Om je droomwoning te bekomen zal er initieel een maatwerkoplossing voorzien moeten worden om te vermijden dat de droom een vergiftigd geschenk wordt.

De Patrimonie, een dienst die vanuit Dewaele Vastgoedgroep voorzien wordt, kan hier verlichting brengen door u te ondersteunen in uw vastgoedstrategie en door successierechten in kaart te brengen zodat uw kroost ook later de vruchten kan plukken van uw investeringen.

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner, jouw partner in bedrijfsvastgoed

Turner is de tak bedrijfsvastgoed binnen Dewaele Vastgoedgroep. B2B bieden zij handelspanden, horecaruimtes, magazijnen, kantoren, Beleggingsvastgoed en overnames, zowel te koop als te huur aan.

Meer info

Deel dit artikel

Gerelateerde artikels

Waarom je startplan ook een vakantieplan moet hebben
Starters

Waarom je startplan ook een vakantieplan moet hebben

05 juli 2022 Els Schellens

Een lange vakantie aan het strand of in de bergen, voor de meeste startende zelfstandigen is dat niet de realiteit. Over het volledige eerste jaar nemen zelfstandigen gemiddeld 15 dagen vrij, minder dus dan het minimum van 20 wettelijke vakantiedagen van voltijdse werknemers. Nochtans is het belangrijk dat startende zelfstandigen ook voldoende ment...

Lees meer
Starterskorting: korting op de sociale bijdrage voor starters
Starters

Starterskorting: korting op de sociale bijdrage voor starters

22 april 2022 Mieke Bruyninckx

Sinds 1 april 2018 kan elke startende zelfstandige in hoofdberoep, voor de eerste 4 kwartalen, een beroep doen op de starterskorting voor de sociale bijdragen. Lees hier wat dat voor jou kan betekenen.

Lees meer
10 tips voor startende zelfstandigen
Starters

10 tips voor startende zelfstandigen

30 maart 2022

Droom jij ervan om ondernemer te worden en je eigen zaak te starten? Met deze 10 tips helpen de experten van Acerta je op weg.

Lees meer